Question 1

Czy lepiej mieć BV czy jednoosobową działalność (eenmanszaak) przy kredycie hipotecznym?

Accepted Answer

Jednoosobowa działalność jest wystarczająca w większości przypadków. Posiadanie BV może czasami utrudnić ocenę dochodów. Analizujemy Twoją strukturę biznesową i doradzamy, czy zmiany poprawią Twoją zdolność kredytową — jeszcze przed złożeniem wniosku.

Question 2

Co dzieje się z kredytem, gdy kończy się ulga 30%?

Accepted Answer

When the 30% ruling ends your net income falls while your mortgage payments stay the same, so it pays to plan ahead. A good adviser takes the ruling's end date into account when setting up your mortgage, choosing a payment and fixed-interest period that stay comfortable afterwards. Building savings or making extra repayments before it ends also softens the transition.

Question 3

Czy dochód partnera liczy się do kredytu?

Accepted Answer

Yes, if you apply together your partner's income is added to yours, which usually increases your maximum mortgage. Both partners then become jointly liable (hoofdelijk aansprakelijk) for the loan, so any debts or obligations on either side also affect what you can borrow. A second income, including a partner with the 30% ruling, can significantly raise your capacity.

Question 4

Czy doradztwo hipoteczne Domek jest niezależne?

Accepted Answer

Yes. Domek is an independent adviser and is not tied to a single bank or lender. We compare the whole market and base our recommendation on your personal profile, so the advice serves your interests and your situation rather than a particular product. This independence is especially valuable for expats whose income or contract does not fit standard bank criteria.

Question 5

Czy jako migrant wykwalifikowany z ulgą 30% mogę dostać kredyt?

Accepted Answer

Tak. Migranci wykwalifikowani (kennismigranten) i highly skilled migrants mogą dostać holenderski kredyt na podstawie umowy o pracę, a część kredytodawców uwzględnia ulgę 30% przy ocenie dochodu. Ponieważ ulga jest czasowa, kredytodawcy patrzą też, jak długo jeszcze obowiązuje, oraz na pozwolenie na pobyt (verblijfsvergunning). Dzięki temu wykwalifikowani migranci często mogą kupić wkrótce po przyjeździe.

Question 6

Czy lepszy będzie dla mnie kredyt annuitetowy, czy liniowy?

Accepted Answer

A linear mortgage costs less in total interest and builds equity faster, but has higher payments at the start, while an annuity mortgage spreads costs more evenly and is easier to qualify for. The best choice depends on your budget now, how quickly you want to repay, and your view on the falling interest deduction over time. Both qualify for mortgage interest deduction.

Question 7

Czy mogę dostać kredyt jako samozatrudniony (ZZP) lub właściciel małej firmy?

Accepted Answer

Yes, as a ZZP'er or small business owner you can get a mortgage, usually based on your average income over the last one to three years, and some lenders accept a shorter history. Good bookkeeping, annual figures and the right lender are key, since acceptance rules for the self-employed and freelancers differ widely. Your business continuity and net income matter more than a fixed salary.

Question 8

Czy mogę dostać kredyt na umowie czasowej lub przez agencję?

Accepted Answer

Yes, you can often get a mortgage on a temporary contract (tijdelijk contract) or agency work. Many lenders accept an employer's statement of intent (intentieverklaring) or, for flex and agency workers, a perspectiefverklaring confirming your income prospects. Your work history, income and contract type determine the amount, so a lender used to flexible work is key.

Question 9

Czy mogę dostać kredyt z oświadczeniem pracodawcy (intentieverklaring lub perspectiefverklaring)?

Accepted Answer

Tak. Intentieverklaring to pisemny zamiar pracodawcy zaoferowania stałej umowy, a perspectiefverklaring ocenia perspektywy dochodowe pracowników flex i agencyjnych. Oba pozwalają wielu osobom na umowach czasowych lub agencyjnych uzyskać kredyt, którego inaczej by nie dostały. Kredytodawcy łączą takie oświadczenie z paskami płac i historią zatrudnienia, aby ustalić zdolność kredytową.

Question 10

Czy mogę przenieść lub zrefinansować kredyt na lepszą stawkę (oversluiten)?

Accepted Answer

Yes, you can switch your mortgage (oversluiten) to another lender or renegotiate with your current one to get a better interest rate or conditions. Whether it pays off depends on the rate difference and any early-repayment penalty (boeterente). It is worth having your mortgage reviewed when rates fall or when your fixed-interest period is ending.

Question 11

Czy mogę przenieść oprocentowanie kredytu na nowy dom (meeneemregeling)?

Accepted Answer

Many mortgages include a portability option (meeneemregeling) that lets you take your current interest rate to a new home when you move. This is valuable if your existing rate is lower than the market, though time limits and conditions apply per lender. Combined with a bridging loan (overbruggingskrediet), it can make moving to a next home smoother.

Question 12

Czy mogę spłacić kredyt wcześniej lub nadpłacać?

Accepted Answer

Yes, most mortgages let you make extra repayments (extra aflossen), often up to a percentage of the loan each year without penalty. Repaying extra lowers your debt, your interest and your loan-to-value (LTV), which can later qualify you for a lower rate. If you exceed the penalty-free limit on a fixed rate, an early-repayment charge (boeterente) may apply.

Question 13

Czy mogę wynająć dom lub uzyskać kredyt na wynajem (buy-to-let) w Holandii?

Accepted Answer

Renting out a home bought with a normal owner-occupier mortgage usually needs the lender's permission, while a dedicated buy-to-let mortgage (verhuurhypotheek) applies if you buy specifically to let. Buy-to-let financing has its own conditions, deposit requirements and interest rates, and a rented property falls in box 3 for tax. It is assessed differently from a mortgage for your main residence.

Question 14

Czy mogę zwiększyć kredyt lub wziąć drugi kredyt (hypotheek verhogen)?

Accepted Answer

Yes, you can often increase your existing mortgage (hypotheek verhogen) or add a second loan part, for example to renovate or release equity (overwaarde opnemen). The extra amount depends on your home's current value, your income and your existing loan-to-value, and is assessed much like a new mortgage application. A valuation is usually needed to confirm the current value.

Question 15

Czy NHG się opłaca?

Accepted Answer

NHG is often worth it because the lower interest rate (rentekorting) can outweigh the one-off premium, while it also protects you against a residual debt (restschuld) if you have to sell at a loss. It is only available up to a yearly price limit (NHG-grens), so it mainly suits first-time and mid-range buyers. Whether it pays off depends on your loan amount and how long you stay.

Question 16

Czy wybrać krótki, czy długi okres stałej stopy?

Accepted Answer

A long fixed-interest period (lange rentevaste periode) protects you against rising rates and gives budgeting certainty, while a short period is usually cheaper but carries more risk. The right choice depends on how long you plan to stay, your risk appetite, and the gap between short and long rates at the time. Buyers who want predictable monthly costs often choose a longer fixed period.

Question 17

Czym jest kredyt annuitetowy (annuïteitenhypotheek)?

Accepted Answer

An annuity mortgage (annuïteitenhypotheek) keeps your gross monthly payment roughly the same over the term, starting with more interest and less repayment, gradually reversing. Because the deductible interest falls over time, your net cost slowly rises, so it suits buyers who want low payments at the start. It is the most common choice for first-time buyers and qualifies for mortgage interest deduction.

Question 18

Czym jest kredyt bez spłaty kapitału (aflossingsvrije hypotheek)?

Accepted Answer

An interest-only mortgage (aflossingsvrije hypotheek) means you pay only interest and do not repay the principal during the term, which keeps monthly costs low. For new mortgages it is limited to part of the loan and usually does not qualify for mortgage interest deduction, so it is often combined with an annuity or linear part. The principal is repaid or refinanced at the end of the term.

Question 19

Czym jest kredyt liniowy (lineaire hypotheek)?

Accepted Answer

With a linear mortgage (lineaire hypotheek) you repay a fixed amount of principal every month, so your payments are highest at the start and decrease over time. You build equity (overwaarde) faster and pay less total interest than with an annuity mortgage. It suits buyers who can afford higher initial payments and want to reduce their debt quickly.

Question 20

Czym jest kredyt oszczędnościowy (spaarhypotheek)?

Accepted Answer

A savings mortgage (spaarhypotheek) combines an interest-only loan with a linked savings or insurance product that grows to repay the debt at the end of the term. New ones are rarely issued under current rules, but many existing homeowners still have one. When switching mortgage or moving home, it is worth checking how the savings part is affected.

Question 21

Czym jest NHG (Nationale Hypotheek Garantie)?

Accepted Answer

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) to krajowa gwarancja hipoteczna, która działa jak zabezpieczenie, gdy nie możesz spłacać kredytu z powodu np. utraty pracy, niezdolności do pracy, rozwodu lub śmierci partnera. Zwykle daje niższe oprocentowanie (rentekorting) i może pokryć dług resztkowy (restschuld), jeśli dom trzeba sprzedać ze stratą. NHG jest dostępne do maksymalnej ceny domu (NHG-grens) ustalanej co roku i gwarantowane przez fundusz WEW.

Question 22

Czym jest oferta kredytowa (hypotheekofferte) i czy jest wiążąca?

Accepted Answer

A mortgage offer (hypotheekofferte), now usually a binding proposal (bindend aanbod), sets out the interest rate, term and conditions of your loan. You receive it after the lender assesses your application, income and documents, and it is valid for a set period in which you can accept. Once accepted, it forms the basis for the mortgage deed at the notary.

Question 23

Czym jest okres stałej stopy procentowej (rentevaste periode)?

Accepted Answer

The fixed-interest period (rentevaste periode) is how long your mortgage interest rate stays the same, for example 5, 10, 20 or 30 years. A longer period gives certainty about your monthly payments, while a shorter one is often cheaper but riskier when the rate resets. At the end of the period you get a new rate based on the market and your remaining loan-to-value.

Question 24

Czym jest raport z wyceny (taxatierapport) i dlaczego jest potrzebny?

Accepted Answer

A valuation report (taxatierapport) is an independent appraisal of a home's market value by a certified valuer, which lenders require to approve a mortgage. It confirms the property is worth enough to secure the loan and feeds into your loan-to-value (LTV), which influences your interest rate. A validated report (gevalideerd taxatierapport) is usually needed for the mortgage.

Question 25

Czym jest wskaźnik LTV (loan-to-value) i dlaczego ma znaczenie?

Accepted Answer

Wskaźnik LTV (loan-to-value) to wielkość kredytu w stosunku do wartości domu. Niższy LTV, czyli mniejsza pożyczka względem wartości, zwykle daje lepsze oprocentowanie, bo bank ponosi mniejsze ryzyko. Budowanie kapitału (overwaarde) lub nadpłaty obniżają LTV z czasem, co może kwalifikować do niższej stawki.

Question 26

Czym są koszty doradztwa i pośrednictwa hipotecznego?

Accepted Answer

Mortgage advice and arrangement fees (advies- en bemiddelingskosten) are what you pay to have your situation assessed, lenders compared and your mortgage arranged. These are one-off costs that are usually tax-deductible in the year you buy. The valuation report and any NHG premium are separate items in your total financing costs.

Question 27

Dlaczego skorzystać z doradcy hipotecznego zamiast iść prosto do banku?

Accepted Answer

Bank oferuje tylko własne produkty, podczas gdy niezależny doradca hipoteczny porównuje wielu kredytodawców, aby znaleźć najlepszą stawkę i warunki dla Twojej sytuacji. Jest to szczególnie cenne dla migrantów z dochodem z zagranicy, umowami czasowymi lub ulgą 30%, gdzie standardowe zasady banków często nie pasują. Niezależne doradztwo poszerza opcje, zamiast ograniczać Cię do jednego dostawcy.

Question 28

Jak obliczany jest mój maksymalny kredyt hipoteczny?

Accepted Answer

Your maximum mortgage is calculated from your gross annual income, your partner's income if you apply together, debts registered at BKR, and the value of the home. Lenders apply yearly national lending standards, so two people on the same salary can borrow different amounts depending on their loans and contract. The fixed-interest period and energy label can also affect the limit.

Question 29

Jak oszacować kredyt kalkulatorem dla Holandii?

Accepted Answer

A mortgage calculator for the Netherlands estimates your maximum loan and monthly payments from your income, the interest rate and the fixed-interest period. It is a useful starting point to see what you can afford before viewing homes. A personal calculation goes further by accounting for your contract type, debts, a second income and the 30% ruling.

Question 30

Jak wysoki kredyt hipoteczny mogę dostać w Holandii?

Accepted Answer

Kwota, którą możesz pożyczyć, zależy od Twoich dochodów, sytuacji zawodowej, zobowiązań finansowych, oprocentowania kredytu hipotecznego i wartości nieruchomości. Jeśli kupujesz wspólnie, pod uwagę może zostać wzięte również kilka dochodów. Skorzystaj z naszego Kalkulatora hipotecznego, aby uzyskać pierwsze wskazanie swojej zdolności zakupowej.

Question 31

Jaka jest różnica między doradcą hipotecznym a kompleksowym partnerem mieszkaniowym?

Accepted Answer

Doradca hipoteczny załatwia tylko kredyt, a kompleksowy partner mieszkaniowy jak Domek jest niezależny od jakiegokolwiek banku i poza kredytem pomaga też znaleźć dom oraz zorganizować media, ubezpieczenia i podatki. Dla osób z zagranicy oznacza to niezależne doradztwo i jeden punkt kontaktu w ich języku, zamiast żonglowania wieloma osobnymi dostawcami.

Question 32

Jaka jest różnica między gwarancją bankową a kaucją (bankgarantie of waarborgsom)?

Accepted Answer

Po podpisaniu umowy kupna zwykle dajesz sprzedającemu zabezpieczenie: kaucję (waarborgsom) wpłaconą u notariusza albo gwarancję bankową (bankgarantie), w której bank zobowiązuje się zapłacić w razie Twojego niewywiązania. Oba chronią sprzedającego w tej samej kwocie. Wybór zależy od tego, czy masz wolną gotówkę, czy wolisz, by bank udzielił poręczenia.

Question 33

Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku kredytowego?

Accepted Answer

For a mortgage application you typically need proof of identity, your BSN, an employer's statement (werkgeversverklaring) and recent payslips, or annual figures if you are self-employed, plus bank statements, the purchase agreement and a valuation report (taxatierapport). As a migrant you may also need your residence permit and 30%-ruling decision. Having these ready speeds up the assessment.

Question 34

Jakie dokumenty są potrzebne jako ZZP do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny?

Accepted Answer

Zazwyczaj potrzebne będą roczne sprawozdania finansowe (jaarrekeningen), deklaracje podatku dochodowego (IB aangifte) oraz kopia rejestracji w KvK. Dokładne wymagania zależą od kredytodawcy. Dokładnie powiemy Ci, co należy przygotować przed pierwszym spotkaniem, aby uniknąć opóźnień

Question 35

Jakie rodzaje kredytu hipotecznego są w Holandii?

Accepted Answer

Dwa główne rodzaje kredytu (hypotheekvormen) w Holandii to kredyt annuitetowy (annuïteitenhypotheek) i liniowy (lineaire hypotheek), które oba kwalifikują się do odliczenia odsetek. Starsze formy, jak kredyt bez spłaty kapitału (aflossingsvrije) i oszczędnościowy (spaar), nadal istnieją, ale mają surowsze zasady dla nowych nabywców. Wybór wpływa na miesięczną ratę, tempo spłaty i odliczenie podatkowe.

Question 36

Jakie są miesięczne koszty kredytu hipotecznego?

Accepted Answer

Your monthly mortgage costs consist of interest plus repayment for an annuity or linear mortgage, and your net cost is lower thanks to mortgage interest deduction (hypotheekrenteaftrek). On top of the mortgage you also budget for home insurance, maintenance, and any land lease (erfpacht) or VvE service charge. The fixed-interest period and loan-to-value determine the rate you pay.

Question 37

Jakie są stopy hipoteczne w Holandii i jak są ustalane?

Accepted Answer

Dutch mortgage interest rates depend on the market, your chosen fixed-interest period and your loan-to-value (LTV), with NHG and a lower LTV usually giving better rates. Rates differ per lender and change continuously, so the rate you are offered reflects your risk profile and the term you fix. Comparing current offers across lenders is the best way to find a competitive rate.

Question 38

Który kredyt hipoteczny jest najlepszy w mojej sytuacji?

Accepted Answer

Najlepszy kredyt zależy w pełni od Twojego profilu: dochodu, rodzaju umowy, statusu pobytu, planów i tego, ile pewności chcesz mieć. Ponieważ Domek jest niezależny i niezwiązany z żadnym bankiem, porównujemy cały rynek i polecamy opcję, która naprawdę pasuje do Twojej sytuacji, a nie produkt jednego kredytodawcy. Dla osób z zagranicy z dochodem międzynarodowym, umową czasową lub ulgą 30% to dopasowane, niezależne doradztwo często robi realną różnicę.

Czy lepiej mieć BV czy jednoosobową działalność (eenmanszaak) przy kredycie hipotecznym?

Masz jeszcze jakieś pytania?

Potrzebujesz pomocy przy kolejnym kroku?