Question 1

Niedawno przeprowadziłem się do Holandii i zacząłem jako ZZP. Czy mogę już kupić nieruchomość?

Accepted Answer

To trudna, ale nie niemożliwa sytuacja. Zależy od poziomu dochodów, wysokości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości oraz banku, do którego się zgłosimy. Dajemy Ci uczciwą ocenę i nie tracimy Twojego czasu, jeśli moment nie jest odpowiedni — ale często możliwości jest więcej, niż się wydaje.

Question 2

Co oznacza „vrij op naam” (VON)?

Accepted Answer

Vrij op naam (VON) means the seller pays the transfer costs, such as transfer tax (overdrachtsbelasting) and the notary's deed of transfer, so they are already included in the asking price. VON is common with new-build homes (nieuwbouw). It is the opposite of "kosten koper" (k.k.), where the buyer pays these costs on top of the price.

Question 3

Czy jako obcokrajowiec mogę kupić dom w Holandii?

Accepted Answer

Tak, w Holandii nie obowiązuje wymóg obywatelstwa przy zakupie domu lub mieszkania, więc obcokrajowcy, ekspaci i pracownicy z zagranicy mogą zostać właścicielami nieruchomości. Przy kredycie hipotecznym (hypotheek) liczą się Twoje dochody, rodzaj umowy i status pobytowy, które różnią się dla obywateli UE i spoza UE oraz zależą od banku. Zakup jest możliwy także dla nierezydentów, choć warunki finansowania są wtedy bardziej rygorystyczne.

Question 4

Czy lepiej wynajmować, czy kupić dom w Holandii?

Accepted Answer

Buying is often cheaper than renting over the longer term, because your monthly payments build equity (overwaarde) and you benefit from mortgage interest deduction, while rent only covers housing. Renting gives more flexibility for a short or uncertain stay. A rent versus buy comparison weighs the buyer's costs (kosten koper), your expected years in the home and rising rents against ownership.

Question 5

Czy mogę kupić dom jako samozatrudniony (ZZP) lub właściciel małej firmy?

Accepted Answer

Tak, jako ZZP'er (samozatrudniony) lub właściciel małej firmy możesz kupić dom i uzyskać kredyt hipoteczny, zwykle na podstawie średniego dochodu z ostatnich jednego do trzech lat. Niektórzy kredytodawcy akceptują krótszą historię lub najnowsze wyniki, dlatego ważna jest księgowość i wybór odpowiedniego banku. Samozatrudnieni i freelancerzy są oceniani inaczej niż pracownicy etatowi, ale finansowanie jest jak najbardziej w zasięgu.

Question 6

Czy mogę kupić dom na umowie na czas określony w Holandii?

Accepted Answer

Tak, zwykle możesz kupić dom na umowie na czas określony (tijdelijk contract), jeśli pracodawca podpisze intentieverklaring, czyli oświadczenie o zamiarze zawarcia umowy na stałe. Dla pracowników flex i agencyjnych perspectiefverklaring ocenia zamiast tego Twoje perspektywy dochodowe. Kredytodawcy patrzą na historię zatrudnienia, bieżący dochód i rodzaj umowy, aby ustalić zdolność kredytową.

Question 7

Czy mogę kupić dom razem z rodziną lub znajomymi?

Accepted Answer

Yes, you can buy a house together with family or friends, for example with three or four people, and combine your incomes to borrow more. It is important to record each person's ownership share, contributions and exit arrangements in a contract, because joint ownership and joint mortgage liability have long-term consequences. Buying together can make homeownership affordable when one income is not enough.

Question 8

Czy mogę kupić dom w Holandii jako knowledge migrant (kennismigrant)?

Accepted Answer

Tak. Jako kennismigrant (migrant wykwalifikowany), nazywany też highly skilled migrant, możesz kupić i sfinansować dom w Holandii, często stosunkowo szybko po przyjeździe, na podstawie holenderskiej umowy o pracę. Kredytodawcy oceniają głównie Twój dochód, pozwolenie na pobyt (verblijfsvergunning) i jego ważność, a część uwzględnia ulgę 30% (30%-regeling); długa holenderska historia kredytowa nie jest wymagana.

Question 9

Czy mogę kupić dom w Holandii, jeśli mam już nieruchomość za granicą?

Accepted Answer

Tak, posiadanie domu lub mieszkania za granicą nie przeszkadza w zakupie nieruchomości w Holandii. Kredytodawcy zapytają o ewentualny zagraniczny kredyt, dochód z najmu lub majątek, ponieważ wpływają one na zdolność kredytową i Twoją pozycję podatkową w box 3. Nieruchomość za granicą sama w sobie nie jest przeszkodą, a czasem nawet wzmacnia wniosek.

Question 10

Czy mogę kupić dom w Holandii, jeśli mam własną firmę (BV)?

Accepted Answer

Yes, as a director-owner of your own company (BV or DGA) you can get a mortgage, usually assessed on your salary plus your company's results. Lenders look at the financial health and continuity of the business, often over several years. Well-prepared annual figures and a lender experienced with business owners make this kind of mortgage much smoother.

Question 11

Czy mogę kupić dom z nowego budownictwa (nieuwbouw) w Holandii?

Accepted Answer

Tak, możesz kupić dom z nowego budownictwa (nieuwbouw), który zwykle sprzedawany jest „vrij op naam" (VON), czyli z podatkiem i kosztami aktu wliczonymi w cenę. Zwykle płacisz w transzach (termijnen) w miarę postępu budowy, często korzystając z depozytu budowlanego (bouwdepot) w ramach kredytu. Nowe budownictwo ma też zwykle lepszą etykietę energetyczną (energielabel) i niższe koszty eksploatacji.

Question 12

Czy mogę kupić dom, jeśli pracuję przez agencję pracy tymczasowej (uitzendbureau)?

Accepted Answer

Tak, często możesz kupić dom i uzyskać kredyt hipoteczny, pracując przez agencję pracy tymczasowej (uitzendbureau) lub na elastycznej umowie. Wielu kredytodawców akceptuje pracę agencyjną, flex lub tymczasową, jeśli masz odpowiednią historię zatrudnienia i oświadczenie pracodawcy, np. perspectiefverklaring dla pracowników agencyjnych lub intentieverklaring przy zamiarze stałej umowy. Twój dochód z ostatnich lat, rodzaj umowy i polityka banku decydują, ile możesz pożyczyć.

Question 13

Czy obywatele UE i spoza UE mogą kupić nieruchomość w Holandii?

Accepted Answer

Zarówno obywatele UE, jak i spoza UE mogą kupić nieruchomość w Holandii, ponieważ nie ma ograniczeń dotyczących własności dla cudzoziemców. Obywatele UE i EOG są zwykle oceniani podobnie jak holenderscy rezydenci, natomiast kupujący spoza UE często potrzebują ważnego pozwolenia na pobyt (verblijfsvergunning), aby uzyskać kredyt hipoteczny. Twoje dochody, umowa i meldunek mają większe znaczenie niż paszport.

Question 14

Czy potrzebuję agenta kupującego (aankoopmakelaar), aby kupić dom?

Accepted Answer

You are not required to use a buying agent (aankoopmakelaar), but many buyers do because the agent handles the search, viewings, valuation, bidding and negotiations. In a competitive market with overbidding (overbieden), an experienced agent can improve your chances and stop you overpaying. Expats often value an agent who guides the Dutch process in their own language.

Question 15

Czy potrzebuję własnych oszczędności (eigen geld), aby kupić dom w Holandii?

Accepted Answer

You can usually borrow up to the home's market value, but the buyer's costs (kosten koper) such as transfer tax, notary and advice fees cannot be financed and are paid from your own savings (eigen geld). New-build homes sold "vrij op naam" (VON) and buying with NHG reduce how much own money you need. Extra savings also lower your loan-to-value, which can improve your interest rate.

Question 16

Czy przy zakupie potrzebuję inspekcji budowlanej (bouwkundige keuring)?

Accepted Answer

A building inspection (bouwkundige keuring) is not mandatory but is strongly recommended, especially for older homes. An inspector assesses the structural condition and estimates maintenance or repair costs, which helps you avoid surprises and can strengthen your negotiation. You can often include a building-inspection clause as a condition in your offer.

Question 17

Czy zakup domu w Holandii jest trudny dla ekspata?

Accepted Answer

Buying a house in the Netherlands as an expat is very doable, even without a long Dutch history or local credit record. The main steps are checking your maximum mortgage, finding a home, making an offer and arranging financing through a lender that accepts your situation. An English-speaking mortgage adviser helps you handle the Dutch paperwork, the notary and the bidding process.

Question 18

Czym jest Duokoop i jak działa zakup domu z oddzieloną własnością gruntu?

Accepted Answer

Duokoop to rozwiązanie, w którym kupujesz dom, ale dzierżawisz grunt w formie erfpacht, co obniża kwotę potrzebną na start. Płacisz okresową opłatę za grunt i często możesz go później wykupić. Może to uczynić zakup bardziej dostępnym, ale warto rozważyć bieżące opłaty za grunt i warunki odsprzedaży.

Question 19

Czym jest erfpacht (dzierżawa gruntu) i czy powinienem się tym martwić?

Accepted Answer

Erfpacht (dzierżawa gruntu) oznacza, że jesteś właścicielem budynku, ale dzierżawisz grunt, płacąc okresową opłatę zwaną canon. Ma to znaczenie przy zakupie, bo wpływa na miesięczne koszty, kredyt i przyszłą wartość domu, więc zawsze sprawdź warunki dzierżawy, wysokość canon oraz to, czy jest stała lub wykupiona (afgekocht). Dzierżawa jest częsta w niektórych miastach i nie stanowi problemu, gdy rozumiesz jej zasady.

Question 20

Czym jest koopovereenkomst (umowa kupna)?

Accepted Answer

The koopovereenkomst is the contract between buyer and seller that records the agreed price, the transfer date and conditions such as a financing reservation (voorbehoud van financiering). After both parties sign, the statutory cooling-off period (bedenktijd) starts, after which the agreement becomes binding. It is the key document before the notary completes the transfer.

Question 21

Czym jest okres do namysłu (bedenktijd) po podpisaniu?

Accepted Answer

Po podpisaniu umowy kupna (koopovereenkomst) domu prywatny nabywca ma ustawowy okres do namysłu (wettelijke bedenktijd) wynoszący co najmniej trzy dni. W tym czasie możesz odstąpić od zakupu bez kary i bez podawania powodu. Daje to krótkie okno na zorganizowanie inspekcji budowlanej lub ponowne przemyślenie, zanim umowa stanie się wiążąca.

Question 22

Czym jest VvE (wspólnota właścicieli) przy zakupie mieszkania?

Accepted Answer

A VvE (Vereniging van Eigenaren, owners' association) is the association of all apartment owners in a building, which you automatically join when you buy an apartment. It manages shared maintenance, the building's reserve fund and the monthly service charge (servicekosten). Lenders check that the VvE is active and financially healthy before approving a mortgage on an apartment.

Question 23

Czym są koszty kupującego (kosten koper / k.k.)?

Accepted Answer

Kosten koper (k.k.) are the one-off costs a buyer pays on top of the purchase price, including transfer tax (overdrachtsbelasting), notary fees, mortgage advice and the valuation report (taxatierapport). They typically come to a few percent of the price and are paid from your own money, not the mortgage. Existing homes are usually sold "kosten koper", while new-build is sold "vrij op naam" (VON).

Question 24

Dlaczego warto kupić dom lub mieszkanie w Holandii?

Accepted Answer

Kupno domu w Holandii pozwala budować kapitał (overwaarde), korzystać z odliczenia odsetek hipotecznych (hypotheekrenteaftrek) i zyskać stabilność zamiast rosnących czynszów. Dla wielu ekspatów i pracowników z zagranicy o stałym holenderskim dochodzie miesięczne koszty własności są porównywalne z wynajmem lub niższe. Nieruchomości w dużej części kraju historycznie dobrze utrzymują też swoją wartość.

Question 25

Ile czasu zajmuje zakup domu w Holandii?

Accepted Answer

Buying a house in the Netherlands typically takes a few weeks to a few months, depending on your search and the mortgage process. After your offer is accepted you sign the purchase agreement (koopovereenkomst), arrange financing within the agreed term, have a valuation done, and complete the transfer at the notary on the handover date. The search itself is often the longest part in a competitive market.

Question 26

Jak krok po kroku wygląda zakup domu w Holandii?

Accepted Answer

Buying a home in the Netherlands usually follows clear steps: get an indication of your maximum mortgage, search for a property, make an offer (bod), and sign the purchase agreement (koopovereenkomst). After the cooling-off period (bedenktijd) you arrange your mortgage, have a valuation done, and complete the transfer (overdracht) at the notary (notaris). A buying agent (aankoopmakelaar) can guide each step.

Question 27

Jak złożyć ofertę na dom w Holandii?

Accepted Answer

You make an offer (bod) on a Dutch home through the selling agent, stating your price and conditions such as subject to financing (voorbehoud van financiering) or a building inspection (bouwkundige keuring). In a tight market buyers often bid above the asking price (overbieden), sometimes by a set bidding deadline. A clear strategy and a financing reservation protect you if the mortgage falls through.

Question 28

Jaka jest rola notariusza (notaris) przy zakupie domu?

Accepted Answer

Notariusz (notaris) jest w Holandii prawnie wymagany do przeniesienia własności i ustanowienia hipoteki. Sporządza i wykonuje akt przeniesienia (leveringsakte) oraz akt hipoteczny (hypotheekakte), sprawdza księgi, rozlicza płatność i rejestruje transakcję w księdze wieczystej (Kadaster). Jako kupujący zwykle sam wybierasz notariusza.

Question 29

Jaka jest różnica między kosten koper (k.k.) a vrij op naam (VON)?

Accepted Answer

Przy kosten koper (k.k.) to kupujący płaci koszty przeniesienia własności, takie jak podatek i opłaty notarialne, ponad cenę, natomiast przy vrij op naam (VON) sprzedawca ma je już wliczone. Istniejące domy sprzedaje się zwykle k.k., a nowe budownictwo VON. Oznaczenie informuje, czy potrzebujesz dodatkowego wkładu własnego na te koszty zakupu ponad cenę ofertową.

Niedawno przeprowadziłem się do Holandii i zacząłem jako ZZP. Czy mogę już kupić nieruchomość?

Masz jeszcze jakieś pytania?

Potrzebujesz pomocy przy kolejnym kroku?