Question 1

Я нещодавно переїхав до Нідерландів і почав як ZZP. Чи можу я вже купити житло?

Accepted Answer

Це складна, але не неможлива ситуація. Все залежить від рівня вашого доходу, розміру іпотеки відносно вартості нерухомості та кредитора, до якого ми звернемося. Ми даємо чесну оцінку і не будемо витрачати ваш час, якщо момент не підходить — але часто можливостей більше, ніж люди очікують.

Question 2

Скільки часу займає купівля будинку в Нідерландах?

Accepted Answer

Buying a house in the Netherlands typically takes a few weeks to a few months, depending on your search and the mortgage process. After your offer is accepted you sign the purchase agreement (koopovereenkomst), arrange financing within the agreed term, have a valuation done, and complete the transfer at the notary on the handover date. The search itself is often the longest part in a competitive market.

Question 3

Чи важко купити будинок у Нідерландах як експат?

Accepted Answer

Buying a house in the Netherlands as an expat is very doable, even without a long Dutch history or local credit record. The main steps are checking your maximum mortgage, finding a home, making an offer and arranging financing through a lender that accepts your situation. An English-speaking mortgage adviser helps you handle the Dutch paperwork, the notary and the bidding process.

Question 4

Чи можу я купити будинок зі строковим контрактом у Нідерландах?

Accepted Answer

Так, зазвичай ти можеш купити будинок зі строковим контрактом (tijdelijk contract), якщо роботодавець підпише intentieverklaring, тобто заяву про намір зробити його постійним. Для флекс- та агенційних працівників perspectiefverklaring натомість оцінює твої перспективи доходу. Кредитори дивляться на трудову історію, поточний дохід і тип контракту, щоб визначити кредитоспроможність.

Question 5

Чи можу я купити будинок разом із родиною чи друзями?

Accepted Answer

Yes, you can buy a house together with family or friends, for example with three or four people, and combine your incomes to borrow more. It is important to record each person's ownership share, contributions and exit arrangements in a contract, because joint ownership and joint mortgage liability have long-term consequences. Buying together can make homeownership affordable when one income is not enough.

Question 6

Чи можу я купити будинок у Нідерландах як іноземець?

Accepted Answer

Так, у Нідерландах немає вимоги щодо громадянства для купівлі будинку чи квартири, тож іноземці, експати й трудові мігранти можуть стати власниками. Для іпотеки (hypotheek) важливі твій дохід, тип контракту та статус перебування, які різняться для громадян ЄС і не з ЄС та від банку до банку. Купівля можлива й для нерезидентів, хоча умови фінансування тоді суворіші.

Question 7

Чи можу я купити будинок у Нідерландах, якщо вже маю нерухомість за кордоном?

Accepted Answer

Так, наявність будинку чи квартири за кордоном не заважає тобі купити нерухомість у Нідерландах. Кредитори запитають про можливу закордонну іпотеку, дохід від оренди чи активи, бо вони впливають на твою кредитоспроможність і податкову позицію в box 3. Нерухомість за кордоном сама собою не є перешкодою, а іноді навіть посилює заявку.

Question 8

Чи можу я купити будинок у Нідерландах, якщо маю власну компанію (BV)?

Accepted Answer

Yes, as a director-owner of your own company (BV or DGA) you can get a mortgage, usually assessed on your salary plus your company's results. Lenders look at the financial health and continuity of the business, often over several years. Well-prepared annual figures and a lender experienced with business owners make this kind of mortgage much smoother.

Question 9

Чи можу я купити будинок, якщо працюю через агенцію тимчасової зайнятості (uitzendbureau)?

Accepted Answer

Так, часто ти можеш купити будинок і отримати іпотеку, працюючи через агенцію тимчасової зайнятості (uitzendbureau) або за гнучким контрактом. Багато кредиторів приймають агенційну, флекс чи тимчасову роботу, якщо в тебе достатня трудова історія, підкріплена заявою роботодавця, як-от perspectiefverklaring для агенційних працівників або intentieverklaring за наміру постійного контракту. Твій дохід за останні роки, тип контракту й політика банку визначають, скільки ти можеш позичити.

Question 10

Чи можу я купити будинок, якщо я самозайнятий (ZZP) або малий підприємець?

Accepted Answer

Так, як ZZP'er (самозайнятий) чи малий підприємець ти можеш купити будинок і отримати іпотеку, зазвичай на основі середнього доходу за останні один–три роки. Деякі кредитори приймають коротшу історію або найновіші показники, тож бухгалтерія й вибір банку важливі. Самозайнятих і фрилансерів оцінюють інакше, ніж найманих працівників, але фінансування цілком досяжне.

Question 11

Чи можу я купити житло в Нідерландах як кваліфікований мігрант (kennismigrant)?

Accepted Answer

Так. Як kennismigrant (кваліфікований мігрант), якого також називають highly skilled migrant, ти можеш купити й фінансувати житло в Нідерландах, часто відносно скоро після приїзду, на основі нідерландського трудового контракту. Кредитори оцінюють здебільшого дохід, дозвіл на перебування (verblijfsvergunning) і його чинність, а деякі враховують пільгу 30% (30%-regeling); тривала нідерландська кредитна історія не потрібна.

Question 12

Чи можу я купити новобудову (nieuwbouw) у Нідерландах?

Accepted Answer

Так, ти можеш купити новобудову (nieuwbouw), яка зазвичай продається «vrij op naam» (VON), тобто податок на передачу й витрати на акт включені в ціну. Зазвичай ти платиш частинами (termijnen) у міру просування будівництва, часто використовуючи будівельний депозит (bouwdepot) у межах іпотеки. Новобудови зазвичай мають і кращий енергетичний ярлик (energielabel), і нижчі витрати на обслуговування.

Question 13

Чи можуть громадяни ЄС і не з ЄС купувати нерухомість у Нідерландах?

Accepted Answer

Як громадяни ЄС, так і не з ЄС можуть купувати нерухомість у Нідерландах, бо немає обмежень на власність для іноземців. Громадяни ЄС і ЄЕП зазвичай оцінюються як нідерландські резиденти, тоді як покупцям не з ЄС часто потрібен чинний дозвіл на перебування (verblijfsvergunning) для іпотеки. Твій дохід, контракт і реєстрація важать більше за паспорт.

Question 14

Чи потрібен мені агент покупця (aankoopmakelaar), щоб купити будинок?

Accepted Answer

You are not required to use a buying agent (aankoopmakelaar), but many buyers do because the agent handles the search, viewings, valuation, bidding and negotiations. In a competitive market with overbidding (overbieden), an experienced agent can improve your chances and stop you overpaying. Expats often value an agent who guides the Dutch process in their own language.

Question 15

Чи потрібен мені технічний огляд (bouwkundige keuring) при купівлі?

Accepted Answer

A building inspection (bouwkundige keuring) is not mandatory but is strongly recommended, especially for older homes. An inspector assesses the structural condition and estimates maintenance or repair costs, which helps you avoid surprises and can strengthen your negotiation. You can often include a building-inspection clause as a condition in your offer.

Question 16

Чи потрібні мені власні заощадження (eigen geld), щоб купити будинок у Нідерландах?

Accepted Answer

You can usually borrow up to the home's market value, but the buyer's costs (kosten koper) such as transfer tax, notary and advice fees cannot be financed and are paid from your own savings (eigen geld). New-build homes sold "vrij op naam" (VON) and buying with NHG reduce how much own money you need. Extra savings also lower your loan-to-value, which can improve your interest rate.

Question 17

Чому вигідно купити будинок чи квартиру в Нідерландах?

Accepted Answer

Купівля житла в Нідерландах дозволяє будувати власний капітал (overwaarde), користуватися податковим вирахуванням іпотечних відсотків (hypotheekrenteaftrek) і отримати стабільність замість зростання орендної плати. Для багатьох експатів і трудових мігрантів зі стабільним нідерландським доходом щомісячні витрати на власність виходять порівнянними з орендою або нижчими. У значній частині країни нерухомість історично добре зберігала свою вартість.

Question 18

Що краще: орендувати чи купити житло в Нідерландах?

Accepted Answer

Buying is often cheaper than renting over the longer term, because your monthly payments build equity (overwaarde) and you benefit from mortgage interest deduction, while rent only covers housing. Renting gives more flexibility for a short or uncertain stay. A rent versus buy comparison weighs the buyer's costs (kosten koper), your expected years in the home and rising rents against ownership.

Question 19

Що означає «vrij op naam» (VON)?

Accepted Answer

Vrij op naam (VON) means the seller pays the transfer costs, such as transfer tax (overdrachtsbelasting) and the notary's deed of transfer, so they are already included in the asking price. VON is common with new-build homes (nieuwbouw). It is the opposite of "kosten koper" (k.k.), where the buyer pays these costs on top of the price.

Question 20

Що таке Duokoop і як працює купівля житла з окремою землею?

Accepted Answer

Duokoop це схема, за якої ти купуєш будинок, але орендуєш землю через форму erfpacht, зменшуючи суму, яку треба фінансувати спочатку. Ти сплачуєш періодичний платіж за землю й часто можеш викупити її пізніше. Це може зробити купівлю доступнішою, але варто зважити поточні платежі за землю й умови перепродажу.

Question 21

Що таке erfpacht (оренда землі) і чи варто через це хвилюватися?

Accepted Answer

Erfpacht (оренда землі) означає, що ти володієш будівлею, але орендуєш землю, сплачуючи періодичний платіж, що зветься canon. Це важливо при купівлі, бо впливає на щомісячні витрати, іпотеку й майбутню вартість житла, тож завжди перевіряй умови оренди, розмір canon і чи він фіксований чи викуплений (afgekocht). Оренда землі поширена в деяких містах і не є проблемою, коли ти розумієш її умови.

Question 22

Що таке koopovereenkomst (договір купівлі)?

Accepted Answer

The koopovereenkomst is the contract between buyer and seller that records the agreed price, the transfer date and conditions such as a financing reservation (voorbehoud van financiering). After both parties sign, the statutory cooling-off period (bedenktijd) starts, after which the agreement becomes binding. It is the key document before the notary completes the transfer.

Question 23

Що таке VvE (об’єднання власників) при купівлі квартири?

Accepted Answer

A VvE (Vereniging van Eigenaren, owners' association) is the association of all apartment owners in a building, which you automatically join when you buy an apartment. It manages shared maintenance, the building's reserve fund and the monthly service charge (servicekosten). Lenders check that the VvE is active and financially healthy before approving a mortgage on an apartment.

Question 24

Що таке період на роздуми (bedenktijd) після підписання?

Accepted Answer

Після підписання договору купівлі (koopovereenkomst) житла приватний покупець має законний період на роздуми (wettelijke bedenktijd) щонайменше три дні. Протягом цього часу ти можеш скасувати купівлю без штрафу й без пояснення причини. Це дає коротке вікно, щоб організувати технічний огляд чи передумати, перш ніж договір стане обов'язковим.

Question 25

Як відбувається купівля будинку в Нідерландах, крок за кроком?

Accepted Answer

Buying a home in the Netherlands usually follows clear steps: get an indication of your maximum mortgage, search for a property, make an offer (bod), and sign the purchase agreement (koopovereenkomst). After the cooling-off period (bedenktijd) you arrange your mortgage, have a valuation done, and complete the transfer (overdracht) at the notary (notaris). A buying agent (aankoopmakelaar) can guide each step.

Question 26

Як зробити пропозицію щодо будинку в Нідерландах?

Accepted Answer

You make an offer (bod) on a Dutch home through the selling agent, stating your price and conditions such as subject to financing (voorbehoud van financiering) or a building inspection (bouwkundige keuring). In a tight market buyers often bid above the asking price (overbieden), sometimes by a set bidding deadline. A clear strategy and a financing reservation protect you if the mortgage falls through.

Question 27

Яка різниця між kosten koper (k.k.) і vrij op naam (VON)?

Accepted Answer

За kosten koper (k.k.) покупець сплачує витрати на передачу, як-от податок і нотаріальні збори, понад ціну, тоді як за vrij op naam (VON) продавець їх уже включив. Наявне житло зазвичай продається k.k., а новобудови VON. Позначка підказує, чи потрібен тобі додатковий власний капітал на ці витрати купівлі понад запитувану ціну.

Question 28

Яка роль нотаріуса (notaris) при купівлі будинку?

Accepted Answer

Нотаріус (notaris) у Нідерландах обов'язковий за законом для передачі власності й реєстрації іпотеки. Він складає й виконує акт передачі (leveringsakte) та іпотечний акт (hypotheekakte), перевіряє право власності, проводить розрахунок і реєструє продаж у Земельному реєстрі (Kadaster). Як покупець, ти зазвичай сам обираєш нотаріуса.

Question 29

Які витрати покупця (kosten koper / k.k.) при купівлі будинку?

Accepted Answer

Kosten koper (k.k.) are the one-off costs a buyer pays on top of the purchase price, including transfer tax (overdrachtsbelasting), notary fees, mortgage advice and the valuation report (taxatierapport). They typically come to a few percent of the price and are paid from your own money, not the mortgage. Existing homes are usually sold "kosten koper", while new-build is sold "vrij op naam" (VON).

Я нещодавно переїхав до Нідерландів і почав як ZZP. Чи можу я вже купити житло?

У вас залишилися питання?

Потрібна допомога з наступним кроком?